A (im)possibilidade de alienação da vaga em um condomínio.

Hortênsia Nunes B de Oliveira

Estacionar é um verbo que já traz certo franzimento de testa só de ser mencionado. Achar vaga no centro da cidade, em estacionamento público ou privado, gratuito ou pago, virou motivo real de aflição. E essa disputa por espaço não fica só na rua: as vagas de garagem também acabam parando no Judiciário.

Imagine um condomínio edilício em que cada unidade tem direito a duas vagas. O proprietário do apartamento A mora sozinho e tem um carro só; sobra uma vaga. O proprietário do apartamento B mora com a esposa e a filha, cada uma com seu veículo; falta uma vaga. A pergunta é direta: pode A vender sua vaga excedente para B?

Já se deparou com essa situação? É mais comum do que parece, e a resposta não é tão óbvia quanto se imagina.

A vaga é vinculada ao apartamento.

A lei estabelece, em linhas gerais, que o direito à guarda do veículo é objeto de propriedade exclusiva, salvo estipulação em contrário, e que essa propriedade se vincula à unidade correspondente quando não houver individualização por matrícula própria. É essa vinculação que muda o jogo: a vaga segue o apartamento, ela não anda sozinha.

Diante disso, antes de continuar lendo, vale parar e pensar: na sua opinião, dá para vender essa vaga ou não?

O que diz a legislação?

O artigo 2º, §2º, da Lei 4.591/1964 responde parte da dúvida: o direito à guarda de veículo na garagem do edifício "poderá ser transferido a outro condômino, independentemente da alienação da unidade a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio".

A mesma lógica de vinculação aparece hoje também no artigo 1.339, §2º do Código Civil, que trata da alienação parcial de abrigo para veículos em condomínio edilício. Ou seja, o tema não ficou parado em 1964: o Código Civil de 2002 manteve e reforçou essa disciplina.

O que já decidiu o STJ?

O Superior Tribunal de Justiça já pacificou a matéria em torno dessa leitura sistemática das duas normas. Em síntese: a vaga vinculada pode ser alienada, mas só entre condôminos. A venda a terceiro estranho ao condomínio é vedada.

Daqui decorre uma consequência lógica, que a própria jurisprudência estende: se o bem pode ser vendido a outro condômino, também pode ser penhorado e levado a hasta pública, dentro desse mesmo círculo restrito de compradores possíveis. Um credor não pode arrematar a vaga se não for condômino.

Essa regra só cede diante de disposição expressa em sentido contrário na convenção condominial. Se a convenção do seu prédio for omissa, prevalece a regra legal: venda restrita aos condôminos.

Na prática

Voltando ao exemplo: sim, o proprietário do apartamento A pode vender sua vaga excedente ao proprietário do apartamento B, porque ambos são condôminos do mesmo edifício. O que ele não pode fazer é vender essa mesma vaga para alguém de fora do condomínio, ainda que essa pessoa ofereça mais dinheiro.

Vale a leitura atenta da convenção condominial antes de qualquer negociação. Ela pode trazer regras mais restritivas, e é ela que vai definir, no caso concreto, se há alguma condição adicional para a transferência.

Hortênsia Nunes Braz de Oliveira (hnunesboliveira@gmail.com) é advogada, pós-graduada em Direito Processual Civil, Direito Tributário e Direito Público.